Oververhitte woningmarkt in de Vlaamse Rand

Hoeveel duurder wordt het nog?

Maak je geen illusies. De vastgoedprijzen zitten nog steeds in de lift en Vlaams-Brabant is nog altijd de duurste Vlaamse provincie om een woning te kopen. De jaarcijfers van notaris.be van 2021 liegen niet. In Vlaanderen is de gemiddelde woningprijs vorig jaar nog eens met 7,6 % gestegen, tot 329.747 euro. In onze provincie is de gemiddelde prijs zelfs met 8,5 % toegenomen tot gemiddeld 384.237 euro voor een woning. Dat is de stevigste prijsstijging op jaarbasis van alle Vlaamse provincies.

Als we kijken naar de rangschikking van de gemeenten, dan situeren zeven van de twaalf duurste gemeenten zich in de Vlaamse Rand. Kraainem was vorig jaar de derde duurste gemeente van Vlaanderen, na Knokke-Heist en Sint-Martens-Latem. Volgens de gegevens van de federale statistische dienst Statbel bedroeg de mediaanprijs van Kraainem 560.000 euro. Op plaats vier volgt Wezembeek-Oppem (550.000 euro), op zeven Overijse (499.000 euro), op acht Sint-Genesius-Rode (495.000 euro), op tien Hoeilaart (490.000 euro), op elf Tervuren (480.000 euro) en op twaalf Wemmel (474.500 euro). De aankoopprijzen voor appartementen volgen dezelfde trend. In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van een appartement het afgelopen jaar met 5,7 % tot 262.414 euro, Vlaams-Brabant deed er liefst 8,7 % bij om te komen op een gemiddelde van 274.648 euro.

Waarom blijven vier van de zes faciliteitengemeenten zo duur? John Romain, Ceo van Immotheker Finotheker: ‘Met een boutade gezegd: de eerste taal in en rond Brussel is het Engels. Een aanzienlijk aantal kopers van woningen in de regio werkt bij de EU of andere internationale instellingen. Met hun hogere inkomens kunnen zij zich duurdere woningen permitteren. In de Rand vinden zij bovendien woningen die aan hun verwachtingen voldoen. Een baksteen blijft een baksteen en kost overal evenveel, het verschil zit hem in de waarde van de grond en de situering van de woning. Buitenlanders die prijzen in andere Europese steden gewoon zijn, vinden de prijzen hier zelfs relatief laag. Veel van hen kopen ook via vennootschappen of via hun werkgever.

Coronatendens

Toch zien we fluctuaties in de woningmarkt. De stijging in 2021 is voor een deel te wijten aan de relatieve windstilte in het coronajaar 2020, toen door de gezondheidsmaatregelen 4,4 % minder transacties werden opgetekend, waarna ze, ook in Vlaams-Brabant, weer met 14 % stegen. Ook al wordt de coronastormloop op woningen met een grote tuin of appartementen met een extra (slaap)kamer of terras door verschillende waarnemers gerelativeerd, misschien is het toch geen toeval dat dat soort woningen niet in die goedkopere prijsklasse vallen.

Ook in de huurmarkt kan je die coronatendens ontwaren. De huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep, die zich baseert op zo’n 12.000 verhuringen in Vlaanderen en Brussel, doet uitschijnen dat steeds meer huurders op zoek zijn naar een woning met meer ruimte en een huis verkiezen boven een appartement. De prijsstijgingen op de huurmarkt bleven beperkt. Volgens de Confederatie van Immobiliënberoepen CIB Vlaanderen werd een woning huren in Vlaanderen vorig jaar 2,5 % procent duurder dan in 2020. Vlaams-Brabant blijft de duurste provincie om te huren, met een gemiddelde huurprijs van 976 euro.

Afkoeling?

Er zijn tekenen dat na de inhaalbeweging post-corona de woningmarkt aan het afkoelen zou zijn. Een reden voor een tijdelijke terugval was wellicht de verlaging van de Vlaamse registratiebelasting bij de aankoop van een eerste, eigen woning. Een grotere impact zou kunnen volgen door de verwachte rentestijging op woonkredieten.

John Romain constateert eenzelfde evolutie. Hij wijst naar de oorlog in Oekraïne die de inflatie deed toenemen. ‘Als mensen onzeker worden over de prijs van hun winkelkar, dan willen ze meer reserves aanleggen en houden ze minder marge over voor hun maandelijkse aflossingen. Ook al speelt dat minder in een regio als Vlaams-Brabant, waar mensen over het algemeen beter verdienen, toch zullen prijzen minstens stagneren en in sommige regio’s zelfs achteruitgaan.’

De vraag is of jonge kopers zullen kunnen profiteren van een prijsstagnatie. In 2021 daalde het aandeel van mensen onder de dertig op de vastgoedmarkt voor het eerst in jaren onder de 25 %. De helft van de kopers was tussen de 31 en 50 jaar. Als lenen duurder wordt, wordt het zeker voor minder bemiddelde kopers moeilijk om nog een eigen huis te verwerven.

De meest kwetsbaren

Er is een hele groep waarvoor de woningprijzen altijd te hoog zullen blijven. Door de inflatie kan ook huren duurder worden omdat verhuurders hun huurprijs elk jaar mogen indexeren. En iedereen kent ondertussen het hallucinante cijfer van 170.000 mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale woning.

Dat er voor het kwetsbaarste segment van kopers en huurders nog veel werk aan de winkel is, bevestigt Fien Van den Abeele, diensthoofd van de dienst Wonen van de provincie Vlaams-Brabant. Zij stipt aan dat de problematiek van dure woningen niet langer alleen in de Rand speelt, maar uitwaaiert naar Leuven en alle andere provinciehoofdsteden. ‘De groep met nood aan sociale huisvesting is zo groot dat het aanbod sociale woningen nooit aan de vraag zal kunnen voldoen. Die groep heeft ook geen alternatief op de private huurmarkt en wordt dikwijls gedwongen om alsnog een aankoop te doen die financieel te zwaar weegt. Wat meer is: ook de groep met een middelhoog inkomen die met de woonproblematiek kampt, wordt groter. En dan is er een extra kwetsbare groep die vaak onder de radar blijft, waardoor ze ondersteuning en opties mislopen’, zegt Van den Abeele, die aangeeft dat de dienst Wonen van de provincie verschillende acties opzet ter ondersteuning van een betaalbaar en kwaliteitsvol woonaanbod, zowel op de private markt als via ondersteuning van sociale woningbouw en lokale besturen. Ook Vlabinvest biedt met name in de Vlaamse Rand betaalbare kavels, huuren koopwoningen aan aan mensen met een klein tot middelgroot inkomen en mag wettelijk voorrang geven aan kopers die een lokale verankering kunnen aantonen.

Tekst: Michaël Bellon
Foto: © Filip Claessens
Uit: kaaskrabber mei 2022